一、概念定義

新型產業用地（M0）是指為適應傳統工業向新技術、協同生產空間、組合生產空間及總部經濟、2.5產業等轉型升級需要而提出的城市用地分類。即在工業用地（M類）中增加新型產業用地（M0），是指：融合研發、創意、設計、中試、無污染生產等新型產業功能以及相關配套服務的用地。

二、新型產業用地（M0）政策

1.關于容積率的規定

根據《工業用地建設用地控制指標》規定傳統的工業用地容積率不小于0.6，一般在1.0-2.0之間，最高不得超過3.0。新型產業用地（M0），原則上容積率不低于3.0，最高不超過5.0，可以根據具體需求，提高項目容積率。產業用房中用于生產制造的用房，應符合工業建筑設計規范；用于研發設計的用房，可參照辦公設計規范進行設計。

新型產業用地（M0）具有較高的開發強度，其3.0-5.0的開發強度大大提高了土地利用效率，實現土地高效集約利用，使得單位用地面積上能產生更高的產業價值。

2.關于項目配套比例的規定

根據《工業用地建設用地控制指標》規定傳統的工業用地配套不得超過總用地面積的7%，或者有些城市規定不得超過總建筑面積的15%。新型產業用地（M0）用地政策下，產業用途的計容建筑面積不得低于項目總計容建筑面積的50%，配套用房的計容建筑面積不得超過項目總計容建筑面積的30%，配套型住宅的計容建筑面積不得高于項目總計容建筑面積的20%，限定出售給入駐企業。

在此政策下，每一個M0產業地塊可自成體系，形成一個產業+生活的混合社區。

3.關于分割轉讓的規定

新型產業用地（M0）的分割轉讓的建筑面積，一般不得超過該用地總計容建筑面積的49%。同時，符合分割轉讓條件的產業用房單棟建筑的套內建筑面積不得低于2000㎡，并且每個基本單元的套內建筑面積不得低于300㎡。

新型產業用地（M0）的分割轉讓比例明確規定了不超過49%，這對于提升工業用地靈活性創造條件，同時也杜絕以往肆意分割改造，以至于工業用地房地產化的趨勢。

4.關于出讓地價的計算

計算公式：

M0=〔M1 × 0.4 ×（1-X）+ C × 0.41 × X〕× R × N/50

注：

·M1為普通工業用地市場評估價的地面地價；

·C為商服用地市場評估價的樓面地價，需參照市國土部門公布的國有建設用地基準地價更新修正系統進行容積率系數修正；

·X為分割轉讓比例；

·R為容積率；

·N為實際出讓年限。

新型產業用地（M0）的地價計算取決于相同區位M1用地市場評估地價、商服用地市場評估樓面地價，以及容積率和出讓年限，并呈正相關關系。按照通常規律，商服用地單位樓面價格遠高于工業用地。假定當相同容積率與出讓年限的M0，其分割轉讓比例越高，地價越高。

5.關于產出的明確要求

目前有新型產業用地（M0）政策的地方，都對產出制定了詳細的標準，跟用地的區位掛鉤。政策中明確：新型產業用地（M0）年產出比（年度工業總產值/占地面積）不低于1200萬元人民幣/畝。

（本部分參考東莞市政策做法，各地區略有差異）

三、各地新型產業用地（M0）政策對比

本文針對北京、南京與煙臺（摘自《煙臺市新型產業用地（M0）管理暫行辦法》）新型產業用地政策要點進行了對比：

四、拓展討論

新型產業用地由來已久，從2014年國土部發布除生活與公共服務設施外，原則上不允許500萬人口以上的特大城市新增建設用地，使得長期以新增建設用地為土地財政的各大城市紛紛在尋求城市發展的新機遇，而工業用地以其開發強度低、風貌差、環境惡劣等特點，成為這一時期尋求突破的性價比最高的土地類型，M0、M4、MX、M+等一系列新類型的工業用地在多數城市相繼出現，盡管形式不一，但內容相似，都具有開發強度高、功能混合利用的特點，從而提升土地利用效率，是城市在產業轉型時期，滿足新型產業的土地類型，相信未來新型產業用地將在更多城市逐步推行并完善。

元亨觀

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