摘要

近年來，裝飾裝修工程糾紛越來越多，相應(yīng)工程造價鑒定爭議較大，如何確定裝飾裝修工程的現(xiàn)值是造價鑒定的難點，本文將從工程造價鑒定結(jié)合資產(chǎn)評估舉例此類案例的解決方式，供造價同行參考。

關(guān)鍵詞：裝飾裝修  造價鑒定  資產(chǎn)評估  現(xiàn)值

基本案情

某酒店方（原告）與某出租方（被告）簽訂了房屋租賃協(xié)議，租賃期限從2015年4月至2025年4月，年合同租金60萬元，合同總租金600萬元。之后酒店方就承租的酒店進行了改造、裝修，并于2016年5月開始營業(yè)。2021年4月出租方因某原因?qū)⒕频晔栈?，不再租賃給酒店方，酒店方隨訴至法院，要求出租方賠償酒店裝修的現(xiàn)值并承擔(dān)違約責(zé)任。

爭議焦點問題

酒店方主張

因?qū)频赀M行改造裝修、設(shè)備物資等投資1000多萬元，要求出租房對其裝修的現(xiàn)值進行賠償。

出租方主張

酒店方投資不實，且自建的附房屬于違規(guī)建筑，不應(yīng)賠償。

綜上哪些資產(chǎn)可以賠償，哪些資產(chǎn)不能賠償，如何確定酒店的裝飾裝修形成資產(chǎn)現(xiàn)值是本案裁判的焦點。

鑒定思路和過程

1、首先，確定鑒定范圍，出租方對酒店方改造裝修酒店的事實認可，但對裝飾裝修、設(shè)備物資等投資1000多萬元不認可，且酒店方自建的附房屬自建項目，不應(yīng)在本次鑒定范圍內(nèi)。經(jīng)與當(dāng)事人調(diào)查及現(xiàn)場勘驗，將本案鑒定范圍分為無爭議部分：酒店的裝飾裝修、設(shè)備物資；有爭議部分：酒店方自建的鋼結(jié)構(gòu)大廳，雙方當(dāng)事人對鑒定范圍無異議。

2、其次，經(jīng)與委托單位（法院）、當(dāng)事人多次溝通，確定本案鑒定方法為重置成本評估法。因本裝飾裝修項目無裝修合同，需由工程造價鑒定機構(gòu)根據(jù)相關(guān)資料參照項目所在地現(xiàn)行的計價依據(jù)、計價方法和市場價格進行工程造價鑒定，便于確定裝修工程項目目前的重置成本。再由資產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)造價咨詢機構(gòu)出具的重置成本資料，合理評估資產(chǎn)的成新狀況，確定評估對象（裝飾裝修工程）的現(xiàn)值（評估現(xiàn)值=重置成本*成新率）。

3、最后，經(jīng)工程造價鑒定機構(gòu)鑒定本案改造裝修工程無爭議部分造價為450萬元，有爭議部分造價為120萬元；根據(jù)造價鑒定機構(gòu)的鑒定結(jié)果，經(jīng)資產(chǎn)評估機構(gòu)評估無爭議部分現(xiàn)值為230萬元，有爭議部分現(xiàn)值為70萬元。

結(jié)論

一審法院根據(jù)重置成本評估法確認的裝修裝飾工程按評估現(xiàn)值裁判定案，雙方當(dāng)事人未提出上訴。

附錄：

針對本案項目的重置成本造價鑒定無計價依據(jù)，造價機構(gòu)可參照《建設(shè)工程造價鑒定規(guī)范》（GB/T 51262-2017）5.3.4條：鑒定項目合同對計價依據(jù)、計價方法沒有約定的，鑒定人可向委托人提出“參照鑒定項目所在地同時期適用的計價依據(jù)、計價方法和簽約時的市場價格信息進行鑒定?！钡南嚓P(guān)規(guī)定進行鑒定。

元亨觀

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