房地產開發項目的自有資金是指房地產開發企業的注冊資本和歷年收益結存形成的權益資本。房地產開發項目的自有資金是衡量房地產開發企業整體實力和項目開發風險的重要因素。為降低房地產開發項目的授信風險，保證房地產開發項目的順利完工，人民銀行和銀監會均對房地產項目開發的自有資金比例有明確要求，各股份制商業銀行也制定相應的房地產項目貸款政策。因此，在商業銀行授信審批過程中，信貸審批人員應通過核實房地產開發項目的自有資金來測算其資金缺口，而在核實自有資金時，應關注房地產開發項目自有資金的界定問題，防止開發商任意擴大自有資金范圍，掩蓋項目資金缺口。

    一、房地產開發企業自有資金比例達到政策要求的主要手法。

    1、虛增資本公積。這是房地產開發企業自有資金比例達到政策要求最為直接的手法。虛增資本公積的方式主要有以下兩種：一是股東以土地使用權、資金或股東對該房地產開發企業的債權作為投資，直接增加資本公積；二是房地產開發企業通過接受企業股東債務豁免、捐贈所得或資產重估增值部分計入資本公積。根據企業會計制度和會計準則，股東追加投入應增加企業實收資本，出現資本溢價才能增加資本公積；而債務豁免、捐贈所得或資產重估增值計入資本公積時，并未計提相應的應交稅金，也不符合企業會計制度和稅收政策的相關規定。

    2、股東或關聯公司借款、承包商及材料供應商墊資等納入自有資金比例進行核算。股東或關聯公司借款實質上屬于對外負債，一般不能算作自有資金，而承包商及材料供應商墊資屬于對外借款，由于留置權等因素，承包商墊資的受償將優先于銀行貸款，因此不能算作開發企業的自有資金。

    3、項目拆分、滾動開發。項目規模較大，確實存在拆分的需要。但部分房地產開發企業，人為進行項目分期開發，以達到自有資金比例符合政策要求的手法，在房地產項目信貸審批過程中需引起高度關注。具體而言，只有項目立項文件（含項目投資備案表等）明確項目分期建設且與建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證記載均一致，才能進行項目分期開發。同時，在項目滾動開發中，如果分期開發出現重合，需重新測算項目分期的自有資金比例，以符合相關政策規定。

    4、調整項目投資估算。房地產項目總投資構成中的“開發期稅費”是指項目所負擔的與房地產投資相關的各種稅費。房地產開發企業因銷售而產生的營業稅、城市維護建設稅和教育費附加、土地增值稅應納入經營稅金，不得納入總投資測算；“土地費用”主要包括土地出讓金、城市建設配套費用、征地費用、拆遷安置補償費、土地契稅等，土地增值部分不得納入總投資測算。此外，在估算項目投資時要分析各項目工程的內容和成本費用是否齊全，有無隨意擴大收費范圍或提高標準，有無漏項、少算或人為壓低造價等情況。

    二、從事實風險的角度把握房地產開發企業的自有資金。

對房地產項目自有資金比例進行限制，就是為了防止房地產項目開發過程中產生風險，以保障銀行、購房者的權益。僅此而言，自有資金比例的控制本質上是對房地產開發項目的隱性擔保。鑒于房地產行業的資金密集性特征，授信審批中需牢牢把握房地產企業的資金鏈狀況，以防范房地產項目的授信風險。

    1、從財務角度分析自有資金，落實房地產項目開發實際可使用資金情況。自有資金是房地產開發企業的注冊資本和歷年收益結存形成的權益資本。由于固定資產、長期投資等不能成為房地產項目的實際投入，授信審批中需關注房地產項目開發的資金缺口以及實際可使用資金情況，嚴防由于資金鏈斷裂引發的流動性風險。

    2、股東或關聯公司借款雖然不能視作自有資金，但客觀上增加房地產開發企業的可使用資金。因此，對于股東承諾銀行債權將優先于股東借款獲得受償的，可靈活把握房地產項目的自有資金比例。

    3、工程承包商、材料供應商等的墊資不僅不能視為自有資金，即便事實上已成為房地產開發項目資金的一個重要來源，也需嚴格把握，以防止法律沖突引發的道德風險。我國相關法律法規對工程款拖欠、材料款優先受償有著嚴格的規定，即使承包商、材料供應商等承諾銀行債權優先受償，也不會受到法律的保護。因此，銀行在鑒訂貸款合同時需對承包商、材料供應商等的墊資明確為違法行為，在具體操作中，銀行需對貸款實行封閉式管理，由銀行根據項目進度和項目完成情況直接將資金劃付給承包商、材料供應商等，杜絕應付賬款的產生，從而確保銀行資產不因法律沖突而流失。

    4、對于已經到賬的定金和房屋購買人支付的房屋預售款，可以作為能用于開發的資金，在分析是否存在資金缺口時考慮。但由于這部分資金只是房地產開發企業未來收入來源的一部分，而且一般均負有相應的義務，因此不能計入開發企業的自有資金。

    5、對于未來可能實現的銷售或預售，不僅不能作為自有資金考慮，而且不能計入資金來源的一部分。房產的銷售具有相當的不確定性，如果銷售不暢、但開發商已將其計入資金來源的一部分，則容易出現資金缺口，進而導致銀行貸款不能及時、按期歸還。