文章看點：

1.分析成本數據庫的含義及其戰略價值。

2.探索一體化成本數據庫的建設路徑——立項、咨詢、軟件上線、軟件持續應用4個階段。

3.解讀一體化成本數據庫建設的3個控制要點。

文/賽普專項事業部 鄧鳳

一、成本數據庫的市場背景

一方面，隨著市場競爭日趨激烈，房地產行業的平均利潤率也將越來越低，這對多數房地產企業來說無疑是一個巨大的挑戰。另一方面，一些房企特別是中小型企業目前存在下述一些問題：一盲目拿地，影響項目整體的收益情況，甚至影響整個公司盈利水平；二動態成本遠超目標成本；三成本控制效果不明顯，還處于單純的成本核算階段。究其原因，無外乎是投資測算誤差大、目標成本不準確、成本管控不得力等原因。

在嚴峻的市場形勢下，如何有效地降低成本，成為眾房企尋求的“自救之路”。而降低成本，需要的是精準的測算、有力的控制。“成本數據庫”無疑應時而生。

二、成本數據庫的含義

目前，行業內對成本數據庫沒有一個標準的概念，各種概念雖然表述上有差異，但意思卻大同小異。

簡單來說，成本數據庫就是一個存儲數據的大倉庫。這些數據的來源是企業過往項目的歷史數據，通過某種方式存儲于這個大倉庫，并通過內部錯綜復雜的邏輯計算關系，生成企業需要的各種數據和報表。而這些生成的“數據和報表”通過支持企業的投資經營、成本控制及造價管理，最終實現公司或項目的經營目標。

三、成本數據庫的意義和價值

首先，成本數據庫是成本管理相關業務的“數據驅動中心”，投資經營、成本控制、造價管理緊密圍繞成本數據庫展開，最終實現公司或項目的經營目標。

其次，推行成本數據庫有更深層次的戰略價值。

（1）促進成本業務規范：通過成本數據庫，對造價清單管理、結算管理、合同臺賬提出規范化的要求，促進業務規范。

（2）促進成本管控升級：通過積累成本數據，可以將成本從核算型向控制型提升，實現有效控制成本、較少成本浪費。

（3）促進管理效率提升：成本數據庫有利于快速開展投資測算、目標成本測算、預算編制、變更簽證及結算審核，實現管理效率提升。

四、一體化成本數據庫的建設路徑

一體化成本數據庫項目一般有四個建設階段，分別是項目立項階段、咨詢階段、軟件上線階段、軟件持續應用階段。這四個階段，實現了房地產企業成本數據庫的從“無”到“有”，從“有”到“有序”，從“有序”到“有用”，從“有用”到“有效”。

1.從“無”到“有”——立項階段

成本數據庫項目的立項，是成本數據庫建設的第一步。通過項目立項，房地產公司開始有成本數據庫建設的意識，這是成本數據庫建設的最重要階段。只有經過此階段，才有可能實現成本數據從留存于個人經驗到留存于公司信息系統。

2.從“有”到“有序”——咨詢階段

成本數據庫項目的咨詢階段，將錯綜復雜的成本數據，通過咨詢梳理，形成有序、規范、體系化的成本數據體系。主要體現在以下五個方面：

有序之一：構成有序。通過成本科目、數據科目梳理，規范工程全成本的劃分，做到成本構成有序。

有序之二：收集有序。統一規范數據收集表格，做到收集方式一致，保證數據收集有序進行。

有序之三：關聯有序。成本數據關聯建造標準及項目特征，實現成本數據與產品標準的關聯匹配。

有序之四：計算有序。完成各個數據之間的計算邏輯關系梳理，確保數據邏輯正確，計算規則符合專業規則，實現計算有序。

有序之五：分析有序。不同專業運用不同的數據分析指標，用于成本高低分析判斷，實現分析規范、有序。

3.從“有序”到“有用”——軟件上線階段

成本數據庫的應用將圍繞軟件展開，在軟件系統中成本數據庫包含清單數據庫、經濟指標庫、含量指標庫、技術指標庫、合同臺帳庫等。

有用之一：報表有用。成本數據庫系統將生成一系列數據報表，滿足基層員工、中層員工和集團高層員工的報表需求。

有用之二：測算有用。基于成本數據庫，支撐投資測算和目標成本測算。成本數據庫沉淀了歷史項目的數據，用本企業真實的歷史數據進行投資測算和目標成本測算，勢必會更加準確。

有用之三：搜索對比有用。在成本部門的造價管理過程中，可以通過模糊搜索或限定范圍精確搜索的方式搜索滿足要求的清單項、技術指標、經濟指標、含量指標等，進行多項目的對比分析或相互借鑒。

有用之四：經營分析有用。成本數據庫亦可有效支持企業經營分析，比如可以通過設定預警提示，在動態成本超過目標成本一定程度后進行預警，有效控制成本的超標。

4.從“有用”到“有效”——持續應用階段

成本數據庫系統不僅僅是一個工具，而應該是在其持續應用過程中，發揮其“有效性”。通過成本數據庫的應用，實現成本的有效控制，為項目經營目標實現奠定基礎。

控設計。通過成本指標，指導設計工作，開展限額設計，降低非必要成本。

控造價。對比分析各造價數據，監控造價合理性，將造價控制在合理水平。

降成本。通過成本指標跟蹤控制，實現成本的有效降低。

五、一體化成本數據庫建設的控制要點

1.組織人員

組織人員是任何一個項目成功的保證。成本數據庫建設需要一個成本專業性強、并且同時精通軟件開發的項目團隊。兩者只有高效配合，才能達到預期目標，開發出房地產企業所需要的成本數據庫。

2.需求梳理與落地

房地產企業必須在咨詢階段梳理清楚主要的業務需求，并保證大的方向不改變。在后期軟件上線的過程中，再將需求進行深化，滿足最終的落地要求。

3.歷史數據的錄入

歷史數據的錄入是軟件上線階段的一項重要工作事項。錄入的歷史數據作為基礎數據存儲于數據庫中，以滿足投資測算、目標成本測算、過程造價管理等應用。

在實際數據錄入過程中，房地產企業選取具有代表性的歷史項目數據錄入，這樣既滿足數據有效性，又可以在一定程度上減少數據錄入的工作量。所以具有代表性的歷史項目數據的選取應該作為成本數據庫建設的又一控制要點。

結語

就目前房地產市場而言，一體化成本數據庫建設已迫在眉睫，部分標桿企業已走在了行業前列，踏上“一體化成本數據庫建設”的探索之路。而這條道路將會越來越清晰，越來越寬闊，也會吸引更多企業走上一體化成本數據庫建設之路。

亮點借鑒：

1. 成本數據庫的戰略價值：促進成本業務規范、促進成本管控升級、促進管理效率提升。

2.一體化成本數據庫建設的建設路徑：通過成本數據庫項目的項目立項階段、咨詢階段、軟件上線階段、軟件持續應用階段，實現了房地產企業成本數據庫的從“無”到“有”，從“有”到“有序”，從“有序”到“有用”，從“有用”到“有效”。

3.一體化成本數據庫建設的控制要點：項目組織人員、需求梳理與落地、歷史數據錄入。